Ста­тус доку­мен­тов БТИ

Тех­ни­че­ский пас­порт — доку­мент-осно­ва­ние веде­ния Госу­дар­ствен­но­го учета жилищ­но­го фон­да в Рос­сий­ской феде­ра­ции. ВНИМАНИЕ! тех­ни­че­ский пас­порт не явля­ет­ся доку­мен­том для кадаст­ро­во­го уче­та и огра­ни­чен в каче­стве доку­мен­та-осно­ва­ния при реги­стра­ции прав на объ­ект недвижимости.

Тех­ни­че­ский пас­порт содер­жит тех­ни­ко-эко­но­ми­че­ские све­де­ния об объ­ек­те жило­го фон­да и услов­но-схе­ма­ти­че­ское поло­же­ние объ­ек­та в про­стран­стве (не име­ет гео­де­зи­че­ских коор­ди­нат объ­ек­та). Тех­ни­че­ский пас­порт, изго­тов­лен­ный после 1 янва­ря 2013 года не содер­жит юри­ди­че­ски-зна­чи­мых све­де­ний об объ­ек­те недви­жи­мо­сти (Поста­нов­ле­ние Пра­ви­тель­ства РФ от 27 июня 2013 г. N 546 “О при­зна­нии утра­тив­ши­ми силу неко­то­рых реше­ний Пра­ви­тель­ства Рос­сий­ской Феде­ра­ции по вопро­сам осу­ществ­ле­ния госу­дар­ствен­но­го тех­ни­че­ско­го уче­та и тех­ни­че­ской инвен­та­ри­за­ции объ­ек­тов капи­таль­но­го строительства”.

Феде­раль­ный закон N 221-ФЗ “О госу­дар­ствен­ном кадаст­ре недви­жи­мо­сти” от 24.07.2007г. (далее ссыл­ка: ФЗ либо Закон) уста­но­вил новый поря­док учё­та недви­жи­мо­сти. Воз­ло­жив веде­ние такой дея­тель­но­сти на кадаст­ро­вых инже­неров, законода­тель не сде­лал спе­ци­аль­но­го разъ­яс­не­ния о дея­тель­но­сти БТИ и пра­во­вом ста­ту­се оформ­ля­е­мых дан­ны­ми орга­на­ми доку­мен­тов тех­ни­че­ско­го учё­та. В резуль­та­те зако­но­да­тель­но­го ваку­у­ма появи­лось мно­же­ство интер­пре­та­ций поло­же­ний ФЗ,конеч­ной целью кото­рых яви­лось при­дать види­мую зна­чи­мость ранее суще­ство­вав­шим доку­мен­там учёта:

• тех­ни­че­ский паспорт;
• экс­пли­ка­ция;
• справ­ка фор­мы 11 об инвен­та­ри­за­ци­он­ной сто­и­мо­сти квартиры;
• поэтаж­ный план.

Отли­чия и юри­ди­че­ские осо­бен­но­сти тех­ни­че­ско­го пас­пор­та, тех­ни­че­ско­го пла­на и кадаст­ро­во­го пас­пор­та мож­но посмот­реть здесь »>

Пере­ход­ный пери­од в дея­тель­но­сти БТИ

По мере вступ­ле­ния в силу новых зако­но­да­тель­ных норм, регу­ли­ру­ю­щих область учё­та недви­жи­мых объ­ек­тов, меня­лись и зада­чи БТИ. Наи­бо­лее кар­ди­наль­ные изме­не­ния про­изо­шли в 2012 и 2013 годах, когда фак­ти­че­ски был утра­чен пра­вой ста­тус орга­нов тех­ни­че­ской инвентаризации.

Пере­ход­ный пери­од свя­зан с реа­ли­за­ци­ей поло­же­ний ФЗ, создав­ших новые отно­ше­ния в свя­зи с пере­хо­дом на кадаст­ро­вую систе­му учё­та све­де­ний. Пра­во под­го­тов­ки доку­мен­тов для поста­нов­ки недви­жи­мо­сти на учёт Закон пере­дал спе­ци­аль­но­му субъ­ек­ту отно­ше­ний ― кадаст­ро­во­му инже­неру.

Одно­вре­мен­но опре­де­лил тре­бо­ва­ния к физи­че­ским лицам на заня­тие этой деятельностью:

• нали­чие ква­ли­фи­ка­ци­он­но­го атте­ста­та кадаст­ро­во­го инже­не­ра;
• граж­дан­ство РФ;
• выс­шее обра­зо­ва­ние, полу­чен­ное в учеб­ном заве­де­нии, име­ю­щим госу­дар­ствен­ную аккре­ди­та­цию либо про­фес­си­о­наль­ное обра­зо­ва­ние по одной из спе­ци­аль­но­стей, опре­де­лён­ных мини­стер­ством экономразвития;
• отсут­ствие несня­той или непо­га­шен­ной суди­мо­сти за совер­ше­ние пре­ступ­ле­ний умыш­лен­но­го характера.

Кадаст­ро­вая дея­тель­ность может про­ис­хо­дить в форме:

• инди­ви­ду­аль­но­го предпринимателя;
• работ­ни­ка юри­ди­че­ско­го лица на осно­ва­нии тру­до­во­го договора.

К юри­ди­че­ско­му лицу, в отли­чие от ИП, предъ­яв­ля­ют­ся допол­ни­тель­ные требования:

• иметь в шта­те двух и более кадаст­ро­вых инже­не­ров с нали­чи­ем пра­ва зани­мать­ся такой деятельностью;
• обес­пе­чить сохран­ность полу­ча­е­мых документов.

Зако­ном дано было спе­ци­аль­ное пра­во в пере­ход­ный пери­од с 1.01.2013г. по 1.01.2014г. осу­ществ­лять кадаст­ро­вую дея­тель­ность орга­ни­за­ци­ям БТИ. Предо­ста­вив на год орга­нам тех­ни­че­ской инвен­та­ри­за­ции недви­жи­мо­го иму­ще­ства пол­но­мо­чия кадаст­ро­во­го инже­не­ра, зако­но­да­тель, таким обра­зом, пред­ло­жил при­ве­сти дея­тель­ность БТИ в соот­вет­ствии с ФЗ, т.е. фак­ти­че­ски пре­кра­тить дея­тель­ность в виде орга­на тех­ни­че­ско­го учё­та. Соот­вет­ствен­но, с поте­рей ста­ту­са, про­изо­шла пра­во­вая утра­та доку­мен­тов тех­ни­че­ско­го учё­та БТИ.

Регу­ли­ро­ва­ние кадаст­ро­вых отно­ше­ний на совре­мен­ном этапе

Кадаст­ро­вый учёт недви­жи­мо­сти, реги­стра­цию прав соб­ствен­но­сти и сде­лок с объ­ек­та­ми недви­жи­мо­сти, ведёт феде­раль­ная служ­ба госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции, кадаст­ра и картографии.

Поста­нов­ка либо сня­тие с учё­та объ­ек­та орган кадаст­ро­во­го учё­та про­из­во­дит на осно­ва­нии сле­ду­ю­щих документов:

• заяв­ле­ния в тер­ри­то­ри­аль­ный орган кадаст­ро­во­го учё­та. Может быть пред­став­ле­но в элек­трон­ном виде;
• меже­во­го пла­на. Пред­став­ля­ет­ся в слу­чае учё­та земель­но­го участ­ка. Одно­вре­мен­но, при нали­чии при­ле­га­ю­щих гра­ниц сосед­них участ­ков, при­ла­га­ют­ся копии доку­мен­тов о согла­со­ва­нии гра­ниц участка;
• тех­ни­че­ско­го пла­на объ­ек­та неза­вер­шён­но­го стро­и­тель­ства, зда­ния, поме­ще­ния, сооружения;
• раз­ре­ше­ния вво­да капи­таль­но­го стро­е­ния в эксплуатацию;
• акта обсле­до­ва­ния. Необ­хо­дим для сня­тия недви­жи­мо­сти с учёта;
• под­твер­жда­ю­ще­го пол­но­мо­чия пред­ста­ви­те­ля документа;
• пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щих соб­ствен­ность копий доку­мен­тов на соот­вет­ству­ю­щие объекты;
• све­де­ний о кате­го­рии земель участка;
• дан­ных о раз­ре­шён­ном исполь­зо­ва­нии земель;
• доку­мен­та, допус­ка­ю­ще­го изме­не­ние назна­че­ния реги­стри­ру­е­мо­го поме­ще­ния либо здания;
• про­ек­та меже­ва­ния земель по месту рас­по­ло­же­ния участка;
• доку­мен­тов, под­твер­жда­ю­щих согла­со­ва­ние про­ек­та межевания;
• адреса объ­ек­та недвижимости.

Тех­ни­че­ский план, меже­вой план, акт обсле­до­ва­ния объ­ек­та, под­твер­жда­ю­щий пре­кра­ще­ние его суще­ство­ва­ния, пред­став­ля­ют­ся в кадаст­ро­вый орган в элек­трон­ном виде, заве­рен­ном элек­трон­ной под­пи­сью кадаст­ро­во­го инженера.

Заблуж­де­ние о роли БТИ на совре­мен­ном этапе 

Преж­де все­го, сле­ду­ет на совре­мен­ном эта­пе рас­смат­ри­вать аббре­ви­а­ту­ру “БТИ” не более как бренд орга­ни­за­ци­он­ной фор­мы веде­ния кадаст­ро­вой дея­тель­но­сти юри­ди­че­ским лицом. Фак­ти­че­ское содер­жа­ние наиме­но­ва­ния нико­им обра­зом не свя­за­но с нали­чи­ем таких воз­мож­но­стей. Любой выпол­нен­ный доку­мент, не отно­ся­щий­ся к систе­ме кадаст­ро­во­го учё­та, носит архив­ный ста­тус () и ино­го хож­де­ния не имеет.

Отсут­ствие разъ­яс­ни­тель­ной инфор­ма­ции об этом при­ве­ло к поваль­но­му заблуж­де­нию даже сре­ди руко­во­ди­те­лей круп­ных стро­и­тель­ных, деве­ло­пер­ских, риэл­тор­ских ком­па­ний, нота­ри­усов, бан­ков отно­си­тель­но доку­мен­тов тех­ни­че­ско­го учё­та зда­ний. Более того, суды толь­ко начи­на­ют отхо­дить от прак­ти­ки исполь­зо­ва­ния преж­них доку­мен­тов в каче­стве допу­сти­мых дока­за­тельств в деле. Потре­бо­вал­ся ряд обра­ще­ний юри­стов в выс­шие судеб­ные инстан­ции, что­бы под­твер­дить непра­во­вой ста­тус све­де­ний БТИ.

В нема­лой сте­пе­ни под­дер­жа­нию зна­чи­мо­сти доку­мен­тов в оби­хо­де спо­соб­ство­ва­ло раз­но­чте­ние норм мате­ри­аль­но­го пра­ва, каса­ю­ще­го­ся учё­та жило­го фон­да. Жилищ­ное зако­но­да­тель­ство преду­смат­ри­ва­ет тех­ни­че­скую инвен­та­ри­за­цию и пас­пор­ти­за­цию при учё­те госу­дар­ствен­но­го жилищ­но­го фон­да с оформ­ле­ние неупо­тре­би­мых ныне тех­ни­че­ских пас­пор­тов. Кол­ли­зия пра­ва реша­ет­ся про­сто. В слу­чае про­ти­во­ре­чия зако­нов, при­ме­ня­ет­ся нор­ма спе­ци­аль­но­го зако­но­да­тель­ства. Таким обра­зом, всё вста­ёт на свои места. Новый Закон явля­ет­ся спе­ци­аль­ной нор­мой, опре­де­ля­ю­щей систе­му учё­та всех недви­жи­мых объ­ек­тов, с том чис­ле и госу­дар­ствен­но­го жило­го фонда.

В Росре­ест­ре зафик­си­ро­ва­ны и пре­се­че­ны слу­чаи дав­ле­ния мини­стерств по иму­ще­ству в реги­о­нах на адми­ни­стра­ции муни­ци­паль­ных адми­ни­стра­ций ― уста­нав­ли­вать для граж­дан обя­за­тель­ное предо­став­ле­ние тех­пас­пор­тов при реше­нии каких―либо жилищ­ных вопро­сов. Объ­яс­не­ние подоб­но­го лоб­би­ро­ва­ния инте­ре­сов поте­ряв­ших ста­тус орга­нов БТИ сре­ди чинов­ни­ков Гос­ко­ми­му­ще­ства про­стое. Свя­за­но с тем, что на их взгляд тех­ни­че­ский план по срав­не­нию с тех­ни­че­ским пас­пор­том менее инфор­ма­ти­вен, не содер­жит све­де­ний о внут­рен­ней орга­ни­за­ции объ­ек­та. В част­но­сти, план не содер­жит дан­ных о ком­му­ни­ка­ци­ях инже­нер­ных систем.

Мож­но отме­тить отдель­ные недо­стат­ки тех­ни­че­ско­го пла­на и, соот­вет­ствен­но, пре­иму­ще­ства тех­ни­че­ско­го пас­пор­та. Одна­ко под этим сле­ду­ет пони­мать о воз­мож­ном несо­вер­шен­стве инстру­мен­та учё­та недви­жи­мо­сти. Хотя, рас­суж­дая далее, логич­но задать­ся вопро­сом о том, кому это надо. Соб­ствен­ни­ку недви­жи­мо­сти или кадаст­ро­во­му орга­ну для учё­та объ­ек­та это не тре­бу­ет­ся. Полу­ча­ет­ся, что вся дис­кус­сия про­ис­хо­дит вслед­ствие испы­ты­ва­е­мых неудобств ЖЭК, кото­рые ника­ко­го отно­ше­ния к систе­ме госу­дар­ствен­но­го учё­та недви­жи­мо­сти не имеют.

Буду­щее БТИ

В послед­ней зако­но­да­тель­ной прак­ти­ке появи­лось хоро­шее направ­ле­ние вне­се­ния изме­не­ний в поня­тия, кото­рые могут вве­сти в заблуж­де­ние. При­мер: в законе о ста­ту­се воен­но­слу­жа­щих пер­во­на­чаль­но жилищ­ная суб­си­дия обо­зна­ча­лась, как еди­но­вре­мен­ная денеж­ная выпла­та. Что­бы устра­нить пута­ни­цу с дру­гим сло­во­со­че­та­ни­ем “еди­но­вре­мен­ная выпла­та”, зако­но­да­тель сде­лал зна­чи­мое изме­не­ние пра­во­во­го обозначения.

В слу­чае с БТИ ситу­а­ция похо­жа. Един­ствен­но, что нет пра­во­во­го регла­мен­та в отно­ше­нии назва­ния, кото­рое созда­ёт пута­ни­цу, подо­гре­ва­е­мую инфор­ма­тив­ной нечи­сто­плот­но­стью отдель­ных госу­дар­ствен­ных и ком­мер­че­ских струк­тур. Реше­ние о недо­пу­сти­мо­сти при­ме­не­ния в назва­нии орга­ни­за­ции дез­ин­фор­ми­ру­ю­щей инфор­ма­ции, долж­но решать­ся на зако­но­да­тель­ном уровне, через депу­тат­ский запрос.

Обнов­ле­но 31 июля, 2022, автор ВиП