В осно­ве вся­кой гра­до­стро­и­тель­ной дея­тель­но­сти лежит раз­ви­тие тер­ри­то­рий. Гра­до­стро­и­тель­ный Кодекс фор­му­ли­ру­ет 2 прин­ци­па тер­ри­то­ри­аль­но­го пла­ни­ро­ва­ния, кото­рые заклю­ча­ют­ся в уста­нов­ле­нии функ­ци­о­наль­ных зон и опре­де­ле­нии мест раз­ме­ще­ния объектов.

Поло­же­ния это­го кодек­са регла­мен­ти­ру­ют пра­во­вые осно­вы раз­ных видов стро­и­тель­ства, где в части 1, ст.41 гово­рит­ся о видах доку­мен­тов, необ­хо­ди­мых для пла­ни­ров­ки тер­ри­то­рий при стро­и­тель­стве линей­ных объ­ек­тов, при под­го­тов­ке кото­рых допус­ка­ет­ся раз­ра­бот­ка про­ек­тов пла­ни­ро­ва­ния и меже­ва­ния тер­ри­то­рии. Осу­ществ­ля­ют их по систе­ме коор­ди­нат, кото­рая исполь­зу­ет­ся в госу­дар­ствен­ном кадастре.

Линей­ные объ­ек­ты (ЛО) слож­но трак­ту­ют­ся законами, в них нет чёт­ко­го поня­тия, при­ве­де­ны лишь пере­чис­ле­ния их видов. Это затруд­ня­ет кадаст­ро­вые рабо­ты по ЛО и тре­бу­ет поми­мо кадаст­ро­вых актов соблю­де­ния поло­же­ний таких кодек­сов, как Гра­до­стро­и­тель­ный, Земель­ный, Гражданский.

Соору­же­ния раз­но­го рода и назна­че­ния так назы­ва­е­мые линей­ные объ­ек­ты — это капи­таль­ные стро­е­ния, отли­ча­ю­щи­е­ся от дру­гих боль­шой про­тя­жён­но­стью. Они могут быть и объ­ём­ны­ми, и плос­ки­ми, пред­на­зна­чать­ся для осу­ществ­ле­ния про­из­вод­ствен­ных про­цес­сов, хра­не­ния, перемещения.

Они име­ют осо­бое отно­ше­ние к зем­ле, так как это может быть и назем­ный, и под­зем­ный, и над­зем­ный объ­ект. Если пере­чис­лять кон­крет­но, то к линей­ным объ­ек­там отно­сят авто­мо­биль­ные и желез­ные доро­ги, все виды тру­бо­про­во­дов, ЛЭП, линии свя­зи, систе­мы кана­ли­за­ции, ливнёвки.

Не все линей­ные объ­ек­ты нуж­да­ют­ся в оформ­ле­нии тер­ри­то­рии под стро­и­тель­ство. Боль­шин­ству назем­ных объ­ек­тов (авто­до­ро­ги, желез­но­до­рож­ные пути, ЛЭП, все газо­про­во­ды, теп­ло­вые маги­стра­ли) оформ­ле­ние необ­хо­ди­мо. А под­зем­ным, над­зем­ным объ­ек­там (инже­нерно-тех­ни­че­ские сети) для их раз­ме­ще­ния оформ­лять зем­лю не требуется.

Фор­ми­ру­е­мый под стро­и­тель­ство ЛО земель­ный уча­сток с меже­ва­нием, поста­нов­кой на кадаст­ро­вый учёт, полу­че­ни­ем прав на него име­ет ряд осо­бен­но­стей, при­су­щим толь­ко этим объ­ек­там. Пло­щадь земель­но­го участ­ка зави­сит от их назна­че­ния и опре­де­ля­ет­ся нор­ма­тив­ны­ми стро­и­тель­ны­ми актами.

Основ­ная про­бле­ма рабо­ты с ЛО на эта­пе, когда гото­вят­ся про­ект пла­ни­ров­ки тер­ри­то­рии и меже­ва­ния, состо­ит в оформ­ле­нии земель­но­го участ­ка под ними. Ведь он все­гда име­ет боль­шую про­тя­жён­ность и про­хо­дит по зем­ле, при­над­ле­жа­щим раз­ным поль­зо­ва­те­лям, кото­рые могут быть вла­дель­ца­ми зем­ли, арен­датора­ми или иметь её в посто­ян­ном пользовании.

Пол­но­стью вла­деть зем­лей участ­ков дорог, элек­тро­се­тей, тру­бо­про­во­дов нуж­но, когда тре­бу­ет­ся их экс­плу­а­та­ция. В усло­ви­ях горо­да нель­зя сфор­ми­ро­вать под каж­дый линей­ный объ­ект отдель­ный земель­ный уча­сток, так как их слиш­ком мно­го, при­чём рас­по­ла­гать­ся они могут очень ком­пакт­но, бук­валь­но друг над дру­гом. При­шлось бы делить их на доли и заклю­чать арен­ду с каж­дым собственником.

На прак­ти­ке дела­ет­ся про­ще. Земель­ные участ­ки в горо­де выво­дят­ся из гос­соб­ствен­но­сти под ЛО состав­ле­ни­ем акта об их выбо­ре. По согла­со­ван­но­му и утвер­ждён­но­му акту состав­ля­ют схе­му рас­по­ло­же­ния участ­ка для кадаст­ро­во­го плана.

Если у зем­ли под линей­ный объ­ект есть хозя­ин или арен­датор, то уча­сток фор­ми­ру­ет­ся ина­че. Нуж­но полу­чить согла­сие вла­дель­ца зем­ли с состав­ле­ни­ем пред­ва­ри­тель­но­го дого­во­ра арен­ды с ука­за­ни­ем рас­по­ло­же­ния, раз­ме­ра участ­ка, его пред­на­зна­че­ния. Этим дей­стви­ем под­го­тав­ли­ва­ет­ся поч­ва для после­ду­ю­щей арен­ды участ­ка. Далее гото­вит­ся про­ект меже­ва­ния тер­ри­то­рии, поста­нов­ка на учёт в Кадаст­ре и сто­ро­ны под­пи­сы­ва­ют аренд­ный договор.

Посто­ян­ное бес­сроч­ное поль­зо­ва­ние участ­ком пред­по­ла­га­ет полу­че­ние отка­за от его пра­во­об­ла­да­те­ля, о чём Земель­ный Кодекс гово­рит в ста­тье 45 и 53. Толь­ко после это­го мож­но офор­мить уча­сток подоб­но выво­ду из госу­дар­ствен­ной собственности.

С арен­да­то­ра­ми, вла­дель­ца­ми участ­ка при­хо­дит­ся решать про­бле­му опла­ты убыт­ков, что повы­ша­ет рас­хо­ды застрой­щи­ка. Если линей­ный объ­ект затра­ги­ва­ет сель­ско­хо­зяй­ствен­ные зем­ли, кото­рые нахо­дят­ся в общей доле, то в соот­вет­ствии с 101-ФЗ нуж­но пер­во­на­чаль­но оформ­лять выдел ЗУ, реги­стри­ро­вать пра­во на него, затем сфор­ми­ро­вать его часть и заклю­чить аренд­ный договор.

Офор­мить земель­ный уча­сток под суще­ству­ю­щий линей­ный объ­ект по закону мож­но сде­лать дву­мя спо­со­ба­ми — оформ­ле­ни­ем толь­ко под опо­ра­ми назем­ных эле­мен­тов или поло­сы под весь объ­ект. Зем­ле­поль­зо­ва­те­ли пред­по­чи­та­ют для эко­но­мии средств пер­вый вари­ант, он про­ще, но созда­ёт про­бле­мы, так как объ­ек­ты над и под зем­лёй нуж­но обслу­жи­вать, воз­ни­ка­ют кон­флик­ты с вла­дель­ца­ми участ­ка. Мог бы помочь серви­тут (огра­ни­чен­ное поль­зо­ва­ние чужим участ­ком), но толь­ко на ста­дии экс­плу­а­та­ции, а не строительства.

При про­ек­ти­ро­ва­нии и меже­ва­нии линей­ных объ­ек­тов учи­ты­ва­ют­ся и тре­бо­ва­ния Земель­но­го Кодек­са, каса­ю­щи­е­ся их. Это ста­тьи 89, 90, 91 ЗК РФ от 2001г, допол­нен­ные в октяб­ре 2015г. В ст.89 гово­рит­ся о поряд­ках предо­став­ле­ния и исполь­зо­ва­ния участ­ков зем­ли под нуж­ды линей­ных объ­ек­тов, свя­зан­ных с энер­ге­ти­че­ски­ми объектами.

Ст.90 посвя­ще­на опре­де­ле­нию поня­тия земель для транс­порт­ных систем с переч­нем линей­ных объ­ек­тов. Пра­ва на земель­ные участ­ки регу­ли­ру­ют­ся нор­ма­ми ЗК, ФЗ, реги­о­наль­ны­ми зако­на­ми и зави­сят от вида транс­пор­та. В ст.91 рас­смат­ри­ва­ют­ся все виды линей­ных объ­ек­тов свя­зи, инфор­ма­ти­ки, теле­ви­де­ния вме­сте с поряд­ком предо­став­ле­ния участ­ков для них.

Поста­нов­ка ЛО на кадаст­ро­вый учёт

Для того что­бы вве­сти линей­ный объ­ект в каче­стве капи­таль­но­го в экс­плу­а­та­цию, нуж­на поста­нов­ка его на кадаст­ро­вый учёт. Для оформ­ле­ния, кро­ме доку­мен­тов на земель­ный уча­сток, тре­бу­ет­ся нали­чие кадаст­ро­во­го пас­пор­та и раз­ре­ше­ния на ввод объ­ек­та в эксплуатацию.

Состав­ле­ни­ем тех­ни­че­ско­го пла­на и поста­нов­кой объ­ек­та на учёт зани­ма­ет­ся кадаст­ро­вый инже­нер. В Гра­до­стро­и­тель­ном Кодек­се в законе №190-ФЗ 2004 г. есть поня­тие «крас­ных линий», обо­зна­ча­ю­щих гра­ни­цы (реаль­ные, пла­ни­ру­е­мые) земель­ных участ­ков, где рас­по­ла­га­ют­ся линей­ные объ­ек­ты. В соот­вет­ствии с этим в тех­ни­че­ском плане долж­ны отра­жать­ся кон­ту­ры гра­ниц. С недав­не­го вре­ме­ни тре­бу­ют­ся повы­шен­ная точ­ность обо­зна­че­ния этих кон­ту­ров. Состав­лен­ный с учё­том тре­бо­ва­ний тех­ни­че­ский план по резуль­та­там меже­ва­ния вме­сте с дру­ги­ми доку­мен­та­ми поз­во­ля­ет поста­вить линей­ный объ­ект на учёт в Кадастре.

ИСОГД

Инфор­ма­ци­он­ной систе­мой обес­пе­че­ния гра­до­стро­и­тель­ной дея­тель­но­сти (ИСОГД) назы­ва­ет­ся сово­куп­ность досто­вер­ных све­де­ний в тек­сто­вом и гра­фи­че­ском испол­не­нии о тер­ри­то­ри­аль­ном раз­ви­тии с харак­те­ри­сти­кой земель­ных участ­ков со стро­е­ни­я­ми. Основ­ное пред­на­зна­че­ние систе­мы состо­ит в обес­пе­че­нии необ­хо­ди­мой инфор­ма­ци­ей о сте­пе­ни раз­ви­тия тер­ри­то­рий в их гра­ни­цах, что­бы город­ские вла­сти и застрой­щи­ки мог­ли вос­поль­зо­вать­ся эти­ми све­де­ни­я­ми в сво­ей деятельности.

Све­де­ния ИСОГД соби­ра­ют­ся и предо­став­ля­ют­ся в поряд­ке, уста­нов­лен­ном соглас­но ста­тье 57 ГрК Рос­сии, соглас­но кото­рой инфор­ма­ци­он­ные систе­мы — это сво­е­го рода инфор­ма­ци­он­ный ресурс опре­де­лён­но­го окру­га, муни­ци­па­ли­те­та, где сосре­до­то­че­ны сведения:

• о доку­мен­тах с пла­ни­ро­ва­ни­ем территории;
• о поряд­ке поль­зо­ва­ния зем­лёй и застрой­ке на ней, о кар­те зони­ро­ва­ния с уста­нов­лен­ны­ми границами;
• об актах, при­ня­тых орга­на­ми вла­сти, по резер­ви­ро­ва­нию, изъ­я­тию участ­ков в поль­зу госу­дар­ства, муниципалитета;
• о кар­то­гра­фи­че­ских состав­ля­ю­щих всей информации;
• об основ­ных гра­до­стро­и­тель­ных объектах.

Вся инфор­ма­ция объ­еди­не­на в еди­ный пере­чень све­де­ний о тер­ри­то­ри­ях с меже­ва­нием, опре­де­ле­ни­ем гра­ниц участ­ков. В ИСОГД есть так­же све­де­ния по уже сфор­ми­ро­ван­ным участ­кам. В гра­до­стро­и­тель­ный план све­де­на вся инфор­ма­ция об участ­ке зем­ли, на кото­ром пла­ни­ру­ет­ся любая дея­тель­ность. Гра­до­стро­и­тель­ный Кодекс счи­та­ет этот его источ­ни­ком инфор­ма­ции для заин­те­ре­со­ван­ных лиц в стро­и­тель­стве на этом участке.

Ведут ИСОГД соглас­но зако­ну в муни­ци­паль­ных рай­о­нах и город­ских окру­гах. Све­де­ния к ним долж­ны пере­да­вать­ся из госор­га­нов РФ, посе­ле­ний в тече­ние неде­ли после под­пи­са­ния доку­мен­тов, под­ле­жа­щих пере­да­че в ИСОГД, в виде их копий (бумаж­ный и элек­трон­ный вари­ант). Две неде­ли они обра­ба­ты­ва­ют­ся, затем их раз­ме­ща­ют в систе­ме.  Полу­чить любую инфор­ма­цию, кро­ме све­де­ний огра­ни­чен­но­го досту­па, бес­плат­но могут пред­ста­ви­те­ли орга­нов вла­сти, застрой­щи­ки и кадаст­ро­вые службы.

Обнов­ле­но 1 авгу­ста, 2022, автор ВиП