Зачем нужны документы БТИ?

Статус документов

паспорт — документ-основание ведения Государственного учета жилищного фонда в Российской федерации. ВНИМАНИЕ! не является документом для кадастрового учета и ограничен в качестве документа-основания при регистрации прав на объект недвижимости.

Технический паспорт содержит технико-экономические сведения об объекте жилого фонда и условно-схематическое положение объекта в пространстве (не имеет геодезических координат объекта). Технический паспорт, изготовленный после 1 января 2013 года не содержит юридически-значимых сведений об объекте недвижимости (Постановление Правительства РФ от 27 июня 2013 г. N 546 «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства».

Федеральный N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007г. (далее ссылка: ФЗ либо Закон) установил новый порядок учёта недвижимости. Возложив ведение такой деятельности на кадастровых инженеров, законодатель не сделал специального разъяснения о деятельности БТИ и правовом статусе оформляемых данными органами документов технического учёта. В результате законодательного вакуума появилось множество интерпретаций положений ФЗ,конечной целью которых явилось придать видимую значимость ранее существовавшим документам учёта:

  • технический паспорт;
  • экспликация;
  • справка формы 11 об инвентаризационной стоимости квартиры;
  • поэтажный .

Отличия и юридические особенности технического паспорта, технического плана и кадастрового паспорта можно посмотреть здесь >>>

Переходный период в деятельности БТИ

По мере вступления в силу новых законодательных норм, регулирующих область учёта недвижимых объектов, менялись и задачи БТИ. Наиболее кардинальные изменения произошли в 2012 и 2013 годах, когда фактически был утрачен правой статус органов технической инвентаризации.

Переходный период связан с реализацией положений ФЗ, создавших новые отношения в связи с переходом на кадастровую систему учёта сведений. Право подготовки документов для постановки недвижимости на учёт Закон передал специальному субъекту отношений ― кадастровому инженеру.

Одновременно определил требования к физическим лицам на занятие этой деятельностью:

  • наличие квалификационного аттестата кадастрового инженера;
  • гражданство РФ;
  • высшее образование, полученное в учебном заведении, имеющим государственную аккредитацию либо профессиональное образование по одной из специальностей, определённых министерством экономразвития;
  • отсутствие неснятой или непогашенной судимости за совершение преступлений умышленного характера.

Кадастровая деятельность может происходить в форме:

  • индивидуального предпринимателя;
  • работника юридического лица на основании трудового договора.

К юридическому лицу, в отличие от ИП, предъявляются дополнительные требования:

  • иметь в штате двух и более кадастровых инженеров с наличием права заниматься такой деятельностью;
  • обеспечить сохранность получаемых документов.

Законом дано было специальное право в переходный период с 1.01.2013г. по 1.01.2014г. осуществлять кадастровую деятельность организациям БТИ. Предоставив на год органам технической инвентаризации недвижимого имущества полномочия кадастрового инженера, законодатель, таким образом, предложил привести деятельность БТИ в соответствии с ФЗ, т.е. фактически прекратить деятельность в виде органа технического учёта. Соответственно, с потерей статуса, произошла правовая утрата документов технического учёта БТИ.

Регулирование кадастровых отношений на современном этапе

учёт недвижимости, регистрацию прав собственности и сделок с объектами недвижимости, ведёт федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Постановка либо снятие с учёта объекта орган кадастрового учёта производит на основании следующих документов:

  • заявления в территориальный орган кадастрового учёта. Может быть представлено в электронном виде;
  • межевого плана. Представляется в случае учёта земельного участка. Одновременно, при наличии прилегающих границ соседних участков, прилагаются копии документов о согласовании границ участка;
  • технического плана объекта незавершённого строительства, здания, помещения, сооружения;
  • разрешения ввода капитального строения в эксплуатацию;
  • акта обследования. Необходим для снятия недвижимости с учёта;
  • подтверждающего полномочия представителя документа;
  • правоустанавливающих собственность копий документов на соответствующие объекты;
  • сведений о категории земель участка;
  • данных о разрешённом использовании земель;
  • документа, допускающего изменение назначения регистрируемого помещения либо здания;
  • проекта межевания земель по месту расположения участка;
  • документов, подтверждающих согласование проекта межевания;
  • адреса объекта недвижимости.

, план, акт обследования объекта, подтверждающий прекращение его существования, представляются в кадастровый орган в электронном виде, заверенном электронной подписью кадастрового инженера.

Заблуждение о роли БТИ на современном этапе

Прежде всего, следует на современном этапе рассматривать аббревиатуру «БТИ» не более как бренд организационной формы ведения кадастровой деятельности юридическим лицом. Фактическое содержание наименования никоим образом не связано с наличием таких возможностей. Любой выполненный документ, не относящийся к системе кадастрового учёта, носит архивный статус () и иного хождения не имеет.

Отсутствие разъяснительной информации об этом привело к повальному заблуждению даже среди руководителей крупных строительных, девелоперских, риэлторских компаний, нотариусов, банков относительно документов технического учёта зданий. Более того, суды только начинают отходить от практики использования прежних документов в качестве допустимых доказательств в деле. Потребовался ряд обращений юристов в высшие судебные инстанции, чтобы подтвердить неправовой статус сведений БТИ.

В немалой степени поддержанию значимости документов в обиходе способствовало разночтение норм материального права, касающегося учёта жилого фонда. Жилищное законодательство предусматривает техническую инвентаризацию и паспортизацию при учёте государственного жилищного фонда с оформление неупотребимых ныне технических паспортов. Коллизия права решается просто. В случае противоречия законов, применяется норма специального законодательства. Таким образом, всё встаёт на свои места. Новый Закон является специальной нормой, определяющей систему учёта всех недвижимых объектов, с том числе и государственного жилого фонда.

В Росреестре зафиксированы и пресечены случаи давления министерств по имуществу в регионах на администрации муниципальных администраций ― устанавливать для граждан обязательное предоставление техпаспортов при решении каких―либо жилищных вопросов. Объяснение подобного лоббирования интересов потерявших статус органов БТИ среди чиновников Госкомимущества простое. Связано с тем, что на их взгляд технический план по сравнению с техническим паспортом менее информативен, не содержит сведений о внутренней организации объекта. В частности, план не содержит данных о коммуникациях инженерных систем.

Можно отметить отдельные недостатки технического плана и, соответственно, преимущества технического паспорта. Однако под этим следует понимать о возможном несовершенстве инструмента учёта недвижимости. Хотя, рассуждая далее, логично задаться вопросом о том, кому это надо. Собственнику недвижимости или кадастровому органу для учёта объекта это не требуется. Получается, что вся дискуссия происходит вследствие испытываемых неудобств ЖЭК, которые никакого отношения к системе государственного учёта недвижимости не имеют.

Будущее БТИ

В последней законодательной практике появилось хорошее направление внесения изменений в понятия, которые могут ввести в заблуждение. Пример: в законе о статусе военнослужащих первоначально жилищная субсидия обозначалась, как единовременная денежная выплата. Чтобы устранить путаницу с другим словосочетанием «единовременная выплата», законодатель сделал значимое изменение правового обозначения.

В случае с БТИ ситуация похожа. Единственно, что нет правового регламента в отношении названия, которое создаёт путаницу, подогреваемую информативной нечистоплотностью отдельных государственных и коммерческих структур. Решение о недопустимости применения в названии организации дезинформирующей информации, должно решаться на законодательном уровне, через депутатский запрос.